CENY MIESZKAŃ NA RYNKU DEWELOPERSKIM 

W obliczu trwającego od szeregu lat wzrostu popytu na nieruchomości mieszkaniowe dotyczącego zarówno rynku wtórnego jak i pierwotnego, warto zastanowić się od czego zależy cena za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania nabywanego od dewelopera. Poniższe wynika z własnych obserwacji autora wpisu i informacji uzyskanych od uczestników pierwotnego rynku nieruchomości.

KOSZTY

Deweloperzy ustalając cenę sprzedaży wybudowanego przez siebie mieszkania wyrażoną w jednostkowej cenie 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu kierują się przede wszystkim kosztami przedsięwzięcia budowlanego, którego się podjęli. Podstawowymi kosztami jest zakup gruntu na którym powstaje inwestycja, a także koszty powstania obiektu budowlanego, tj. koszty materiałów budowlanych oraz robocizny wykonawcy prac budowlanych. 

Koszt zakupu 1 m2 mieszkania zależy niewątpliwie od cen kształtowanych przez rynek zarówno w ujęciu historycznym jak i oczekiwań przyszłych zmian. W obecnych warunkach niedoboru mieszkań i dużego zapotrzebowania mieszkaniowego oraz braku perspektywy na znaczne zmiany takiej sytuacji, mamy nadal do czynienia z rynkiem sprzedającego, który z dużą swobodą może kontrolować poziom cenowy nowobudowanych mieszkań. 

DEWELOPER – PRZEDSIĘBIORCA

Oprócz rynkowych cech wpływających na cenę zakupu mieszkania czynnikiem które należy wziąć pod uwagę jest indywidualna opinia dewelopera na temat realizowanego przedsięwzięcia i w pewnym stopniu uznaniowość w jego ocenie odnośnie atrakcyjności i wyjatkowych cech w zakresie m.in prestiżu lokalizacji lub standardu wykończenia. To daje  swobodę ustalenia ceny za dany lokal na wyższym poziomie w porównaniu z innymi ofertami na rynku.

Ustalana w procesie inwestycyjnym cena sprzedaży mieszkania wynika bezpośrednio z faktu, że deweloper jest przedsiębiorcą nastawionym na osiągnięcie zakładanego zysku, którego wielkość odzwierciedla poziom ponoszonego ryzyka i okresu zwrotu zainwestowanego kapitału. Nie ma tu wyraźnego znaczenia struktura własnościowa przedsiębiorstwa, czyli w skrócie ujmując wielkość i pozycja na rynku danego dewelopera. 

Równocześnie ze względu na dominującą pozycję przedsiębiorców prowadzących realizacje budowlane oraz niepisaną umowę między działającymi na rynku deweloperami, wykonawcy nie będą zwiększać swojej konkurencyjności względem innych deweloperów kosztem zmniejszenia potencjalnego zysku z inwestycji.

Poziom zwrotu z inwestycji zależy od tego czy deweloper posługuje się tylko środkami własnymi czy korzysta z zewnętrznego źródła finansowania. W przypadku inwestowania wyłącznie ze środków własnych deweloper nie jest pod presją szybkiej sprzedaży, co zmniejsza skłonność do negocjacji lub obniżania cen oferowanych na rynku. Jeśli natomiast środki dewelopera pochodzą z kredytu wówczas przedsiębiorcy zależy na tym aby szybko zrealizował w pełni inwestycję i osiągnął zaplanowany zysk, tj. wybudował, uzyskał decyzję pozwolenia na użytkowanie mieszkań i niezwłocznie je sprzedał.

NEGOCJACJE

Aktualnie możliwość negocjacji nie jest powszechną praktyką deweloperów.  Ewentualne obniżki cen ofertowych nie są wysokie i zwykle kształtują się w okolicach 1% ceny ofertowej, co na rynku lokali mieszkalnych rynku podkrakowskiego wynosi około 4000 – 5000 zł. W zależności od podejścia, wielkości i pozycji dewelopera na rynku, sprzedający na rynku pierwotnym zamiast obniżać cenę jest skłonny do zaoferowania innych benefitów w ramach przedstawianej oferty. W związku z tym bardziej prawdopodobna jest możliwość wynegocjowania przez nabywcę wykonania dodatkowej usługi w ramach ceny sprzedaży w postaci dodatkowego elementu wyposażenia lokalu np. gniazda elektrycznego do ładowania samochodu elektrycznego na miejscu postojowym lub innego elementu wyposażenia lokalu według indywidualnych ustaleń. 

Możliwości negocjacji różnią się wyraźnie w przypadku  większych deweloperów, którzy nie będą aż tak skorzy do ustępstw w porównaniu z mniejszymi wykonawcami. Ponownie powodem takiego stanu jest wspomniany wcześniej duży popyt na mieszkania oraz  duża liczba zainteresowanych ustawiających w kolejce kilku chętnych do nabycia tego samego lokalu. 

DOBRA (?) PERSPEKTYWA

Powyższe daje podstawę do twierdzenia, że w najbliższym czasie nie czeka nas zmiana trendu i to nadal oferujący mieszkania na rynku będą decydować o poziomie ich cen, a rozsądne podejście budujących nowe mieszkania i racjonalne podejście do osiąganego zysku daje szansę na ograniczenie nadmiernych wzrostów cenowych nowych mieszkań i powstania bańki nieruchomościowej.

RYNEK GRUNTÓW POWIATU KRAKOWSKIEGO

Rok 2020 na rynku nieruchomości gruntowych w powiece krakowskim odznaczył się wzrostem liczby transakcji. W porównaniu z rokiem 2019 przyrost ten wyniósł około 16% i dotyczył w głównej mierze gruntów budowlanych (ok. 19% wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim).

W sektorze gruntów budowlanych obserwujemy kontynuację wzrostu zainteresowania gruntami budowlanymi w obszarach położonych poza granicami administracyjnymi Krakowa z zauważalnym wzrostem średniej ceny transakcyjnej. Ze względu na specyfikę poszczególnych gmin powiatu krakowskiego zmian te rozkładały się w zróżnicowany sposób. Natomiast w odniesieniu do gruntów rolnych, w skali powiatu można mówić o systematycznym od 2018 wzroście zainteresowania, z równoczesną stabilizacją lub, w przypadku niektórych gmin, nieznacznym spadkiem średniej ceny transakcyjnej.

Największy wzrost cen transakcyjnych gruntów budowlanych odnotowały gminy, w których ceny jednostkowe wynosiły poniżej 100 zł/m². Świadczyć to może o dalszej ekspansji zainteresowania  inwestorów gminami o mniejszym stopniu zurbanizowania

Najbardziej zauważalny wzrost (22%) odnotowała gmina Skała, głownie dzięki zainteresowaniu deweloperów działkami o pow powyżej 0,10 ha, za ceny jednostkowe dwukrotnie wyższe od średniej gminy (powyżej 120-150 zł /m² przy średniej na poziomie 73zł/m²).

Gmina Kocmyrzów-Luborzyca może się pochwalić wzrostem na poziomie około 8% oraz wysokimi obrotami (prawie 200 transakcji), za sprawą aktywności deweloperów kupujących działki o powierzchniach w zakresie 0,2-0,5 ha, w cenach 90-120 zł/m² – to jest za ceny wyższe od średniej obecnej i średnich historycznych dla tej gminy.

Wrażenie robią również wyniki osiągnięte w gminie Słomniki, w której średnia cena transakcyjna odnotowała wzrost 15%, a na obrót złożyło się ponad 100 zawartych transakcji, których cena tylko w pojedynczych przypadkach przekraczała 100 zł/m².

Grono gmin o średniej cenie transakcyjnej poniżej 100 zł/m² opuszczają po zeszłorocznych spadkach Świątniki Górne ze wzrostem średniej ceny o 12%. Ten wzrost jest efektem transakcji gruntami inwestycyjni o pow  0,2-0,4 ha i cenach blisko 200 zł/m². Najdroższa transakcja w tej gminie dotyczyła zakupu gruntu o powierzchni 0,43 ha we Wrząsowicach za cenę 840 tyś. zł

Cenami pozostały na niezmienionym poziomie w gminach Jerzmanowice Przeginia i Krzeszowice, natomiast spadek (6-8%) odnotowano w Iwanowicach i Czernichowie. Największy spadek zaobserwowano w gminie Igołomia-Wawrzeńczyce, co tłumaczyć można przeważającym obrotem gruntami pod zabudowę zagrodową i siedliskową w gospodarstwach rolnych.

Najdroższe gminy, w których zanotowane zostały wzrosty średnich cen transakcyjnych w roku 2020 to gmina Zabierzów (wzrost średniej ceny o 15%), gdzie odnotowano najwyższą transakcję gruntem o powierzchni 0,29 ha w Balicach za 1 mln zł, a także

Wielka Wieś (wzrost średniej ceny o 5%), gdzie deweloper kupił grunt o pow. 0,14 ha w cenie jednostkowej ponad 400 zł. Najdroższa transakcja w tej gminie to 1,8 mln zł za grunt o pow 1,4 ha w Wielkiej Wsi.

W Mogilanach, po odnotowanych w roku 2019 przypadkach rekordowych cen jednostkowych w okolicach 500 zł/m², rok 2020 przyniósł średnie wzrosty cen o około 5% i najwyższe ceny transakcyjne na poziomie 350-380 zł/m² za działki o powierzchni do 0,1 ha w Libertowie, a za działki w okolicach 20 arów po ok 250 zł/m² w najlepszych lokalizacjach. Przy wzrostach średnich cen transakcyjnych w gminach Michałowice i Skawina (9% i 15), gminy Liszki i Zielonki wykazały stabilne ceny. Liderem pod względem wysokości średnich cen transakcyjnych pozostają Zielonki oraz Wielka Wieś (ceny na poziomie 180-190 zł/m²), dołączający do nich po zeszłorocznych wzrostach Zabierzów (184 zł/m²) i zaraz po nich Mogilany (170 zł/m²). Najniższe ceny średnie wykazała rolnicza gmina Igołomia Wawrzeńczyce oraz Słomniki.

Analiza gruntów o przeznaczeniu rolnym lub zieleni nieurządzonej wykazała stabilizację lub lekkie spadki średnich cen transakcyjnych, które nie miały jednak wpływu na ogólny obraz poziomu cen gruntów „niebudowlanych” w poszczególnych gminach. Nadal najwyższym poziomem cen wykazują się gminy położne w terenach o największej atrakcyjności lokalizacyjnej w pobliżu granic administracyjnych Krakowa: Zabierzów Zielonki, Wielka Wieś i Mogilany. Średnia cena transakcyjna w tych gminach przekracza 25 zł/m².

Gminy typowo rolnicze: Jerzmanowice Przeginia, Skała, Skawina i Czernichów znajdują się w środku rankingu ze średnią cena transakcyjną 5-10 zł’/m².

W zakresie średnich cen transakcyjnych pomiędzy powyższymi gminami znalazły się gminy o rosnącym popularności inwestycyjnej: Michałowice, Świątniki Górne, Liszki, Krzeszowice, Kocmyrzów Luborzyca.

Ich atrakcyjność wpływa na wzrost średniej ceny jednostkowej – często przekraczającej 10 zł/m².

W grupie gminy typowo rolniczych o najniższych średnich cenach transakcyjnych (poniżej 5 zł/m²) znalazły się: Słomniki, Iwanowice, oraz Igołomia Wawrzeńczyce.

Na coroczne wahania średnich cen transakcyjnych ma wpływ szczegółowy charakter gruntów i ich możliwości wykorzystania na cele budowlane. Ogólny poziom średnich cen transakcyjnych gruntów rolnych znajdował się w okolicach 10% ceny gruntów budowlanych i pozostawał na niezmienionym poziomie w porównaniu od lat poprzednich.

Wyraźnie zauważalnym wpływem pandemii COVID-19 była zmiana aktywności kupujących grunty w powiecie krakowskim w poszczególnych kwartałach roku 2020. W porównaniu z latami ubiegłymi w których największa aktywność przypadała na I i II kwartał w roku 2020 transakcje kupna sprzedaży zawierane były najczęściej w kwartale III i IV.

Wnioski

  • Na terenie powiatu krakowskiego obserwujemy znaczny wzrost ilości transakcji oraz średnich cen transakcyjnych w większości gmin.
  • Zauważa się ciągły wzrost zainteresowania gruntami pod budownictwo mieszkaniowe w szczególności w obszarach coraz bardziej oddalonych od aglomeracji krakowskiej, przy jednoczesnym największym wzroście średniej cen w gminach najtańszych,
  • Obrót gruntami rolnymi utrzymuje się na względnie stałym poziomie z lekką deprecjacją cen średnich
  • Pomimo panującej pandemii nie zauważa się wyraźnego wpływu na poziom cenowy gruntów ani osłabienia obrotu nieruchomościami niezabudowanymi.