W obliczu trwającego od szeregu lat wzrostu popytu na nieruchomości mieszkaniowe dotyczącego zarówno rynku wtórnego jak i pierwotnego, warto zastanowić się od czego zależy cena za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania nabywanego od dewelopera. Poniższe wynika z własnych obserwacji autora wpisu i informacji uzyskanych od uczestników pierwotnego rynku nieruchomości.
KOSZTY
Deweloperzy ustalając cenę sprzedaży wybudowanego przez siebie mieszkania wyrażoną w jednostkowej cenie 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu kierują się przede wszystkim kosztami przedsięwzięcia budowlanego, którego się podjęli. Podstawowymi kosztami jest zakup gruntu na którym powstaje inwestycja, a także koszty powstania obiektu budowlanego, tj. koszty materiałów budowlanych oraz robocizny wykonawcy prac budowlanych.
Koszt zakupu 1 m2 mieszkania zależy niewątpliwie od cen kształtowanych przez rynek zarówno w ujęciu historycznym jak i oczekiwań przyszłych zmian. W obecnych warunkach niedoboru mieszkań i dużego zapotrzebowania mieszkaniowego oraz braku perspektywy na znaczne zmiany takiej sytuacji, mamy nadal do czynienia z rynkiem sprzedającego, który z dużą swobodą może kontrolować poziom cenowy nowobudowanych mieszkań.
DEWELOPER – PRZEDSIĘBIORCA
Oprócz rynkowych cech wpływających na cenę zakupu mieszkania czynnikiem które należy wziąć pod uwagę jest indywidualna opinia dewelopera na temat realizowanego przedsięwzięcia i w pewnym stopniu uznaniowość w jego ocenie odnośnie atrakcyjności i wyjatkowych cech w zakresie m.in prestiżu lokalizacji lub standardu wykończenia. To daje swobodę ustalenia ceny za dany lokal na wyższym poziomie w porównaniu z innymi ofertami na rynku.
Ustalana w procesie inwestycyjnym cena sprzedaży mieszkania wynika bezpośrednio z faktu, że deweloper jest przedsiębiorcą nastawionym na osiągnięcie zakładanego zysku, którego wielkość odzwierciedla poziom ponoszonego ryzyka i okresu zwrotu zainwestowanego kapitału. Nie ma tu wyraźnego znaczenia struktura własnościowa przedsiębiorstwa, czyli w skrócie ujmując wielkość i pozycja na rynku danego dewelopera.
Równocześnie ze względu na dominującą pozycję przedsiębiorców prowadzących realizacje budowlane oraz niepisaną umowę między działającymi na rynku deweloperami, wykonawcy nie będą zwiększać swojej konkurencyjności względem innych deweloperów kosztem zmniejszenia potencjalnego zysku z inwestycji.
Poziom zwrotu z inwestycji zależy od tego czy deweloper posługuje się tylko środkami własnymi czy korzysta z zewnętrznego źródła finansowania. W przypadku inwestowania wyłącznie ze środków własnych deweloper nie jest pod presją szybkiej sprzedaży, co zmniejsza skłonność do negocjacji lub obniżania cen oferowanych na rynku. Jeśli natomiast środki dewelopera pochodzą z kredytu wówczas przedsiębiorcy zależy na tym aby szybko zrealizował w pełni inwestycję i osiągnął zaplanowany zysk, tj. wybudował, uzyskał decyzję pozwolenia na użytkowanie mieszkań i niezwłocznie je sprzedał.
NEGOCJACJE
Aktualnie możliwość negocjacji nie jest powszechną praktyką deweloperów. Ewentualne obniżki cen ofertowych nie są wysokie i zwykle kształtują się w okolicach 1% ceny ofertowej, co na rynku lokali mieszkalnych rynku podkrakowskiego wynosi około 4000 – 5000 zł. W zależności od podejścia, wielkości i pozycji dewelopera na rynku, sprzedający na rynku pierwotnym zamiast obniżać cenę jest skłonny do zaoferowania innych benefitów w ramach przedstawianej oferty. W związku z tym bardziej prawdopodobna jest możliwość wynegocjowania przez nabywcę wykonania dodatkowej usługi w ramach ceny sprzedaży w postaci dodatkowego elementu wyposażenia lokalu np. gniazda elektrycznego do ładowania samochodu elektrycznego na miejscu postojowym lub innego elementu wyposażenia lokalu według indywidualnych ustaleń.
Możliwości negocjacji różnią się wyraźnie w przypadku większych deweloperów, którzy nie będą aż tak skorzy do ustępstw w porównaniu z mniejszymi wykonawcami. Ponownie powodem takiego stanu jest wspomniany wcześniej duży popyt na mieszkania oraz duża liczba zainteresowanych ustawiających w kolejce kilku chętnych do nabycia tego samego lokalu.
DOBRA (?) PERSPEKTYWA
Powyższe daje podstawę do twierdzenia, że w najbliższym czasie nie czeka nas zmiana trendu i to nadal oferujący mieszkania na rynku będą decydować o poziomie ich cen, a rozsądne podejście budujących nowe mieszkania i racjonalne podejście do osiąganego zysku daje szansę na ograniczenie nadmiernych wzrostów cenowych nowych mieszkań i powstania bańki nieruchomościowej.