Rok 2020 na rynku nieruchomości gruntowych w powiece krakowskim odznaczył się wzrostem liczby transakcji. W porównaniu z rokiem 2019 przyrost ten wyniósł około 16% i dotyczył w głównej mierze gruntów budowlanych (ok. 19% wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim).
W sektorze gruntów budowlanych obserwujemy kontynuację wzrostu zainteresowania gruntami budowlanymi w obszarach położonych poza granicami administracyjnymi Krakowa z zauważalnym wzrostem średniej ceny transakcyjnej. Ze względu na specyfikę poszczególnych gmin powiatu krakowskiego zmian te rozkładały się w zróżnicowany sposób. Natomiast w odniesieniu do gruntów rolnych, w skali powiatu można mówić o systematycznym od 2018 wzroście zainteresowania, z równoczesną stabilizacją lub, w przypadku niektórych gmin, nieznacznym spadkiem średniej ceny transakcyjnej.
Największy wzrost cen transakcyjnych gruntów budowlanych odnotowały gminy, w których ceny jednostkowe wynosiły poniżej 100 zł/m². Świadczyć to może o dalszej ekspansji zainteresowania inwestorów gminami o mniejszym stopniu zurbanizowania
Najbardziej zauważalny wzrost (22%) odnotowała gmina Skała, głownie dzięki zainteresowaniu deweloperów działkami o pow powyżej 0,10 ha, za ceny jednostkowe dwukrotnie wyższe od średniej gminy (powyżej 120-150 zł /m² przy średniej na poziomie 73zł/m²).
Gmina Kocmyrzów-Luborzyca może się pochwalić wzrostem na poziomie około 8% oraz wysokimi obrotami (prawie 200 transakcji), za sprawą aktywności deweloperów kupujących działki o powierzchniach w zakresie 0,2-0,5 ha, w cenach 90-120 zł/m² – to jest za ceny wyższe od średniej obecnej i średnich historycznych dla tej gminy.
Wrażenie robią również wyniki osiągnięte w gminie Słomniki, w której średnia cena transakcyjna odnotowała wzrost 15%, a na obrót złożyło się ponad 100 zawartych transakcji, których cena tylko w pojedynczych przypadkach przekraczała 100 zł/m².
Grono gmin o średniej cenie transakcyjnej poniżej 100 zł/m² opuszczają po zeszłorocznych spadkach Świątniki Górne ze wzrostem średniej ceny o 12%. Ten wzrost jest efektem transakcji gruntami inwestycyjni o pow 0,2-0,4 ha i cenach blisko 200 zł/m². Najdroższa transakcja w tej gminie dotyczyła zakupu gruntu o powierzchni 0,43 ha we Wrząsowicach za cenę 840 tyś. zł
Cenami pozostały na niezmienionym poziomie w gminach Jerzmanowice Przeginia i Krzeszowice, natomiast spadek (6-8%) odnotowano w Iwanowicach i Czernichowie. Największy spadek zaobserwowano w gminie Igołomia-Wawrzeńczyce, co tłumaczyć można przeważającym obrotem gruntami pod zabudowę zagrodową i siedliskową w gospodarstwach rolnych.
Najdroższe gminy, w których zanotowane zostały wzrosty średnich cen transakcyjnych w roku 2020 to gmina Zabierzów (wzrost średniej ceny o 15%), gdzie odnotowano najwyższą transakcję gruntem o powierzchni 0,29 ha w Balicach za 1 mln zł, a także
Wielka Wieś (wzrost średniej ceny o 5%), gdzie deweloper kupił grunt o pow. 0,14 ha w cenie jednostkowej ponad 400 zł. Najdroższa transakcja w tej gminie to 1,8 mln zł za grunt o pow 1,4 ha w Wielkiej Wsi.
W Mogilanach, po odnotowanych w roku 2019 przypadkach rekordowych cen jednostkowych w okolicach 500 zł/m², rok 2020 przyniósł średnie wzrosty cen o około 5% i najwyższe ceny transakcyjne na poziomie 350-380 zł/m² za działki o powierzchni do 0,1 ha w Libertowie, a za działki w okolicach 20 arów po ok 250 zł/m² w najlepszych lokalizacjach. Przy wzrostach średnich cen transakcyjnych w gminach Michałowice i Skawina (9% i 15), gminy Liszki i Zielonki wykazały stabilne ceny. Liderem pod względem wysokości średnich cen transakcyjnych pozostają Zielonki oraz Wielka Wieś (ceny na poziomie 180-190 zł/m²), dołączający do nich po zeszłorocznych wzrostach Zabierzów (184 zł/m²) i zaraz po nich Mogilany (170 zł/m²). Najniższe ceny średnie wykazała rolnicza gmina Igołomia Wawrzeńczyce oraz Słomniki.
Analiza gruntów o przeznaczeniu rolnym lub zieleni nieurządzonej wykazała stabilizację lub lekkie spadki średnich cen transakcyjnych, które nie miały jednak wpływu na ogólny obraz poziomu cen gruntów „niebudowlanych” w poszczególnych gminach. Nadal najwyższym poziomem cen wykazują się gminy położne w terenach o największej atrakcyjności lokalizacyjnej w pobliżu granic administracyjnych Krakowa: Zabierzów Zielonki, Wielka Wieś i Mogilany. Średnia cena transakcyjna w tych gminach przekracza 25 zł/m².
Gminy typowo rolnicze: Jerzmanowice Przeginia, Skała, Skawina i Czernichów znajdują się w środku rankingu ze średnią cena transakcyjną 5-10 zł’/m².
W zakresie średnich cen transakcyjnych pomiędzy powyższymi gminami znalazły się gminy o rosnącym popularności inwestycyjnej: Michałowice, Świątniki Górne, Liszki, Krzeszowice, Kocmyrzów Luborzyca.
Ich atrakcyjność wpływa na wzrost średniej ceny jednostkowej – często przekraczającej 10 zł/m².
W grupie gminy typowo rolniczych o najniższych średnich cenach transakcyjnych (poniżej 5 zł/m²) znalazły się: Słomniki, Iwanowice, oraz Igołomia Wawrzeńczyce.
Na coroczne wahania średnich cen transakcyjnych ma wpływ szczegółowy charakter gruntów i ich możliwości wykorzystania na cele budowlane. Ogólny poziom średnich cen transakcyjnych gruntów rolnych znajdował się w okolicach 10% ceny gruntów budowlanych i pozostawał na niezmienionym poziomie w porównaniu od lat poprzednich.
Wyraźnie zauważalnym wpływem pandemii COVID-19 była zmiana aktywności kupujących grunty w powiecie krakowskim w poszczególnych kwartałach roku 2020. W porównaniu z latami ubiegłymi w których największa aktywność przypadała na I i II kwartał w roku 2020 transakcje kupna sprzedaży zawierane były najczęściej w kwartale III i IV.
Wnioski
- Na terenie powiatu krakowskiego obserwujemy znaczny wzrost ilości transakcji oraz średnich cen transakcyjnych w większości gmin.
- Zauważa się ciągły wzrost zainteresowania gruntami pod budownictwo mieszkaniowe w szczególności w obszarach coraz bardziej oddalonych od aglomeracji krakowskiej, przy jednoczesnym największym wzroście średniej cen w gminach najtańszych,
- Obrót gruntami rolnymi utrzymuje się na względnie stałym poziomie z lekką deprecjacją cen średnich
- Pomimo panującej pandemii nie zauważa się wyraźnego wpływu na poziom cenowy gruntów ani osłabienia obrotu nieruchomościami niezabudowanymi.