Witaj! To pierwsza część szerokiego tematu wycena nieruchomości w Niemczech (położonych terenie Republiki Federalnej Niemiec), obejmującej podstawy prawne, metodykę i charakter warsztatu pracy rzeczoznawców majątkowych w Niemczech.
Podstawą prawną wyceny nieruchomości położonych w Republice Federalnej Niemiec jest w szczególności prawo budowlane – Kodeks budowlany z dnia 23.06.1960 w wersji opublikowanej 3 listopada 2017 r. (Federalny Dz.U. I S. 3634), ze zmianami, zwany dalej „BauGB”.[Baugesetzbuch (BauGB) Ausfertigungsdatum: 23.06.1960, Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634)]
Zgodnie z §192 BauGB w celu określenia wartości nieruchomości i sporządzenia innych wycen tworzy się samodzielnie, niezależne komisje ekspertów. Komisja ekspertów zbiera ceny transakcyjne, ocenia je i określa benchmarki wartości gruntów oraz inne dane potrzebne do wyceny. Inne dane wymagane do wyceny obejmują w szczególności:
- Stopy kapitalizacji
- Wskaźniki korekty wartości odtworzeniowej
- Współczynniki przeliczeniowe uwzględniające różny stopień wykorzystania budowlanego, a także
- Współczynniki porównawcze dla nieruchomości zabudowanych,
Źródłem przepisów prawa w wycenie nieruchomości w Niemczech jest także rozporządzenie w sprawie zasad ustalania wartości rynkowej nieruchomości (Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości – ImmoWertV) z dnia 19 maja 2010 r. (BGBl. I str. 639), ze zmianami [Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV], zwane dalej ImmoVert.
Zgodnie z § 2 ImmoWertV podstawą wyceny są powszechne zależności między wartościami na rynku nieruchomości w dniu oraz stan nieruchomości w dniu wyceny.. Należy wziąć pod uwagę przyszłe zmiany rozwojowe nieruchomości, takie jak przewidywalne inne wykorzystanie nieruchomości, jeżeli można je przewidzieć z wystarczającą pewnością w oparciu o konkretne fakty. Powszechne relacje wartości na rynku nieruchomości są określane przez całokształt okoliczności decydujących w dacie wyceny o kształtowaniu się cen nieruchomości w normalnych transakcjach rynkowych, takich jak: ogólna sytuacja gospodarcza, stan rynku kapitałowego, a także zmiany gospodarcze i demograficzne w regionie.
Równocześnie data stanu nieruchomości to moment, do którego odnosi się stan nieruchomości mający znaczenie dla wyceny. Odpowiada on dacie wyceny, chyba że stan nieruchomości w innym momencie jest decydujący ze względów prawnych lub innych.
Wycena nieruchomości w Niemczech dotyczy stanu nieruchomości określanego przez całokształt uwarunkowań prawnych i cech faktycznych nieruchomości, które mają wpływ na wartość rynkową, inne właściwości oraz lokalizację nieruchomości (cechy nieruchomości).
§ 8 (ImmoWertV) stanowi, iż do określenia wartości rynkowej stosuje się metodę wartości porównawczej (§15 ImmoWertV), w tym metodę określania wartości gruntu (§16 ImmoWertV), metodę wartości dochodowej (§17-20 ImmoWertV), metodę wartości odtworzeniowej (§§ 21-23 ImmoWertV) lub kilka z tych metod. Procedury należy dobierać w zależności od rodzaju wycenianej nieruchomości, biorąc pod uwagę zwyczajowe warunki normalnych transakcji handlowych i inne okoliczności konkretnego przypadku, w szczególności dostępne dane. W procedurze wyceny bierze się pod uwagę rynkowy poziom wartości (dostosowanie rynkowe) oraz szczególne cechy nieruchomości podlegające ocenie, takie jak ekonomiczne starzenie się, ponadprzeciętny stan utrzymania, wady konstrukcyjne lub uszkodzenia konstrukcyjne, jak i odbiegający od rynkowego dochód z nieruchomości, które uwzględnione są poprzez rynkowe korekty wartości (obniżenie lub podwyższenie), lub w inny odpowiedni sposób odpowiadający normalnym transakcjom rynkowym.
Oprócz benchmarków ustalanych przez komisje ekspertów wartości gruntów w wycenie nieruchomości zastosowanie mają inne dane określane w szczególności na podstawie zebranych cen transakcyjnych. Należą do nich m.in.: szeregi wskaźników (§ 11 ImmoWertV), współczynniki przeliczeniowe (§ 12 ImmoWertV), współczynniki porównawcze dla nieruchomości zabudowanych (§13 ImmoWertV), a także rynkowe współczynniki korygujące i stopy kapitalizacji nieruchomości (§14 ImmoWertV):
- Szeregi wskaźników
- Współczynniki przeliczeniowe
- Współczynniki porównawcze
- Rynkowe współczynniki korygujące i stopy kapitalizacji nieruchomości mają uwzględniać powszechne zależności wartości rynkowych i obejmują w szczególności:
- Czynniki korygujące wartość odtworzeniową
- Czynniki korygujące wartości wynikające z matematyki finansowej dotyczące najmu lub działek wydzierżawionych, określające relację odpowiednich cen transakcyjnych do obliczonych matematycznie wartości odpowiadających im praw najmu lub dzierżawy.
- Stopy kapitalizacji
W kolejnej części omówimy zostanie przykład szacowania wartości gruntu budowlanego położnego w jednej z miejscowości kraju związkowego Nadrenii – Północnej Westfalii.
Zapraszam!